- 5 thg 6, 2020
- 7 phút đọc

Các lưu ý pháp lý mua nhà đất an toàn tại Việt Nam

Đã cập nhật: 1 thg 7, 2020

Các sự kiện lừa đảo như 'Alibaba', bán sản phẩm nhà / đất khi chưa đủ giấy phép, đăng tin không trung thực về sản phẩm, lợi dụng sự cả tin để trục lợi đã dần làm mai một niềm tin của nhà đầu tư và gây méo mó thị trường. Dưới đây là những lưu ý pháp lý quan trọng người mua cần nắm!

(hình ảnh 1 hội chợ đầu tư bất động sản thuộc hệ thống VnInvestors)

Khoản 1 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);”

Tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh như sau:

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”

Tại khoản 1 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.”

Đồng thời, theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định:

"trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng."

LÚC NÀO NÊN MUA VÀO?

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, khi mua nhà ở hình trong tương lai, người mua nhà cần lưu ý:

I/ Về hồ sơ pháp lý của dự án, chủ đầu tư phải có:

Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 đã được phê duyệt.
Giấy tờ về quyền sử dụng, đất hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc chủ đầu tư về nhà ở có đủ điều kiện được kinh doanh.
Có bảo lãnh của Ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở đúng tiến độ.
Trường hợp Dự án đã được thế chấp thì Chủ đầu tư phải kèm theo giấy tờ chứng minh đã được giải chấp hoặc biên bản thống nhất cho bên mua không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó.

Việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bất động sản đáp ứng đầy đủ các điều kiện bắt buộc đưa vào kinh doanh nêu trên. Thiếu bất kì giấy tờ nào, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bổ sung để tránh trường hợp giao dịch bị vô hiệu.

II/ Về vấn đề thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Bên cạnh việc lưu ý các vấn đề pháp lý trên khi mua nhà / đất, môt chuyên gia hàng đầu về đầu tư trong lĩnh vực bất động sản lưu ý thêm là luôn cẩn thận khi tham gia góp vốn theo các hợp đồng góp vốn gắn với 1 dự án bất động sản nào đó với các hứa hẹn trong tương lai, vì chứa đựng các rủi ro:

Dự án không bao giờ được thực hiện như cam kết vì vướng thủ tục pháp lý nghiêm trọng hoặc kéo dài. Dự án không triển khai được thì chủ dự án sẽ không có nguồn thu trả lại.
Dự án bị vướng các thanh tra liên quan đến đất công hoặc vấn đề tham nhũng.
Dự án có thể dính đến các tranh chấp mà người mua không biết hết.

Đồng thời cũng cẩn thận khi mua các sản phẩm bất động sản với giá quá cao kèm cam kết hứa cho thuê lại trả lãi cao hàng năm. Vì thu nhập bình quân cao nhất từ cho thuê căn hộ tại Tp.HCM hay HN nằm trong khoảng 3-6% trên giá trị căn hộ (chưa trừ lãi vay và các chi phí); thu nhập từ cho thuê nhà gắn liền với đất hay các biệt thự nghỉ dưỡng hoặc condotel thấp hơn rất nhiều. Nên nhiều chủ dự án hứa trả lãi 10% hay thậm chí có nơi hứa hơn 12% là vô cùng phi lý.

ĐĂNG KÝ THAM DỰ HỘI CHỢ: LÚC NÀO NÊN MUA VÀO?

Hồ Thanh Bốn

--------------------

Nếu các bạn thấy bài viết có ích, hãy ủng hộ chúng tôi bằng cách SHARE và ấn nút LIKE trang FB Fanpage ở bên dưới để chúng tôi tiếp tục cập nhật nhiều tin bài có ý nghĩa cho các bạn!

--------------------