top of page

Qui trình chuyển nhượng dự án Bất động sản tại Việt Nam

Để mua lại 1 dự án Bất động sản (BĐS) tại Việt Nam, bạn có 2 lựa chọn: (1) mua lại cổ phần tại công ty chủ dự dự án; (2) chuyển nhượng dự án (BĐS) từ công ty chủ dự án sang công ty của bạn - thường là công ty mới thành lập cho mục đích này.

(VINA-M&A - Triển lãm & Hội nghị kết nối đầu tư M&A BĐS lớn nhất trực thuộc Cộng đồng VinaForum. Ảnh: VinaForum)

Lựa chọn (1): Bên cạnh công tác kiểm tra tính pháp lý và chi tiết dự án, bạn cần phải tiến hành thẩm định chi tiết (Due Diligence - DD) về pháp lý và tài chính của công ty mục tiêu. Điều này sẽ tiêu tốn tiền bạc và thời gian. Trong nhiều trường hợp, công ty mục tiêu thường là công ty có nhiều năm hoạt động và việc thẩm định sót xét hồ sơ chi tiết sẽ phức tạp hơn.


Lựa chọn (2): Bạn không cần phải làm công việc thẩm định chi tiết (DD) cho công ty mục tiêu. Bạn chỉ thực hiện thủ tục chuyển giao dự án qua công ty của bạn.


Trong bài viết này, chúng tôi chỉ đề cập đến quy trình của lựa chọn (2).

1. Điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS


Theo Điều 49 của Luật kinh doanh BĐS, điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải bao gồm những điều kiện sau:


a. Điều kiện liên quan tới dự án BĐS


· Dự án phải được phê duyệt bởi các cơ quan có thẩm quyền; phải có quy hoạch 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng chung được phê duyệt.

· Công tác bồi thường hoặc giải tỏa mặt bằng của dự án hoặc một phần của dự án được chuyển giao phải được hoàn thành.


· Đất được sử dụng trong dự án không bị xung đột hoặc bị kê biên nhằm đảm bảo tính pháp lý hoặc để tuân theo quyết định quản lý của cơ quan có thẩm quyền.

· Không có bất kỳ quyết định nào về thu hồi dự án hoặc thu hồi đất được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền; trong trường hợp có bất kì vi phạm nào trong quá trình thực hiện dự án, nhà đầu tư phải tuân thủ quyết định phạt vi phạm.

b. Điều kiện liên quan tới bên chuyển nhượng (chủ dự án)


Bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất liên quan đến toàn bộ hay một phần dự án được chuyển nhượng.

c. Điều kiện liên quan đến bên nhận chuyển nhượng (nhà đầu tư)


Bên được chuyển nhượng phải là doanh nghiệp BĐS, có năng lực tài chính và cam kết duy trì kinh doanh theo luật định và đảm bảo rằng dự án được thực hiện theo tiến độ và quy hoạch được phê duyệt.


2. Qui trình chuyển nhượng dự án BĐS


a. Chuẩn bị hồ sơ


Theo Điều 12.2, Nghị định số 76/2015/ND-CP của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện Luật kinh doanh BĐS (“Nghị định số 76”), hồ sơ dự án bao gồm những tài liệu sau:


- Đơn xin chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án;


- Các tài liệu liên quan đến toàn bộ dự án hoặc 1 phần được chuyển nhượng, bao gồm: