- 16 thg 6, 2020
- 7 phút đọc

Có nên đặt cược bất động sản Long Thành?

Đã cập nhật: 1 thg 7, 2020

Sự kỳ vọng vào việc xây dựng Sân bay Long Thành (SBLT) là một trong những yếu tố chủ lực thu hút sự chú ý của mọi người vào các dự án bất động sản Long Thành (LT). Tuy nhiên, nếu SBLT thực sự được hình thành như mong ước của nhiều người thì các đô thị gắn với SBLT sẽ được hoàn chỉnh sầm uất theo?

(thiết kế phối cảnh Sân bay LT)

- Nhơn Trạch thế nào sau hơn 20 năm?
- Xung quanh Sân bay Nội Bài vẫn trống vắng?
- Tại sao hiếm có đô thị dân cư sầm uất liền kề sân bay?
- Có thực sự Sân bay LT sẽ được triển khai như dự tính?

I / Nhơn Trạch thế nào sau hơn 20 năm?

Đúng ra là 24 năm kể từ 1996 - huyện Nhơn Trạch được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt lên thành phố đô thị loại II. Theo dự kiến, năm 2005 Khu vực này sẽ có diện tích 2.000ha với dân số khoảng 100.000 người, đến năm 2020 là khoảng 500.000 dân và diện tích tăng lên khoảng 8.000ha. TP Mới Nhơn Trạch được quy hoạch gồm các khu chức năng như công nghiệp, dân dụng, đô thị… với các điểm nhấn là khu đô thị xanh, thân thiện và hiện đại bậc nhất khu vực Đông Nam Bộ. Sau đó, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050. Với diện tích hơn 41 ngàn ha, dự báo đến 2035 dân số khoảng 340-360 ngàn người và tỷ lệ đô thị hóa 62-70%. Không gian đô thị mới Nhơn Trạch được chia thành 8 khu vực gồm: 4 khu vực phát triển đô thị, 3 khu vực phát triển công nghiệp, cảng và dịch vụ hậu cần cảng, ....

Hình ảnh 'Thành phố Nhơn Trạch' hiện nay:

Hơn 20 năm trôi qua với 5 lần sốt giá (Lần 1 từ 1996: phê duyệt quy hoạch; Lần 2 từ 2006: khi có thông tin xây cầu nối với Quận 9, Tp.HCM; Lần 3 từ 2014: khi Sân bay LT có chủ trương; Lần 4 từ 2016: khi có tin xây cầu thây thế phà Cát Lái; Lần 5 từ 2018: khi Đồng Nai và Tp.HCM bàn việc xây cầu), Nhơn Trạch từng được kỳ vọng sẽ là một thành phố mới phát triển nhanh chóng, là vệ tinh đắt giá của TP.HCM, một “Đông Sài Gòn” sầm uất gắn với Sân bay LT, nay được nhiều người đặt tên là “thành phố ma” hay “cú lừa lớn của thập niên”…

Nhìn lại quá khứ, có thể nhận thấy tại đây cũng vì thông tin nhiều dự án hạ tầng giao thông được “bơm thổi” quá lớn nên đã liên tục xảy ra các cuộc sốt đất ảo. Kết quả, đến thời điểm hiện tại, thị trường dường như đã mất niềm tin vào khu vực này, ngay trong lòng khu đô thị Nhơn Trạch vẫn còn các dự án bỏ hoang, bốn bề hoang vắng và chỉ phát triển được cây cao su. Có phải vì thế mà các chiến dịch nay được hướng qua 'đô thị Long Thành'?

NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NGHĨ GÌ?

II/ Xung quanh Sân bay Nội Bài vẫn trống vắng?

Sân bay Nội Bài có vị trí khoảng cách với Hà Nội cũng tương tự như vị trí dự kiến của Sân bay LT với Tp.HCM. Sân bay quốc tế Nội Bài cách trung tâm Hà Nội 35 km, nguyên là một căn cứ không quân của Không quân Nhân dân Việt Nam trong chiến tranh Việt Nam còn gọi là sân bay Đa Phúc, đã được cải tạo để phục vụ cả mục đích dân sự và quân sự.

Ngày 28 tháng 2 năm 1977, Tổng cục Hàng Không Dân Dụng Việt Nam đã ra quyết định thành lập Sân bay Quốc tế Nội Bài ở huyện Sóc Sơn, Hà Nội. Ngày 2 tháng 1 nǎm 1978, sân bay chính thức mở cửa hoạt động và đón chuyến bay quốc tế đầu tiên hạ cánh.
Năm 1995 nhà ga hành khách T1 được xây dựng và tới tháng 10 năm 2001 thì khánh thành.
Ngày 29 tháng 12 năm 2013, nhà ga T1 hoàn tất xây dựng thêm sảnh E và mở cửa, nối liền với sảnh A, giúp sân bay giảm tải lưu lượng hành khách.
Ngày 25 tháng 12 năm 2014, nhà khách VIP và nhà ga T2 được khánh thành. Nhà ga T2 chính thức trở thành nhà ga phục vụ các chuyến bay quốc tế và nhà ga T1 cũ được chuyển đổi chuyên phục vụ các chuyến bay nội địa.
Ngày 4 tháng 1 năm 2015, nhà ga quốc tế T2 được khánh thành cùng thời điểm với cầu Nhật Tân.

Các chiêu tạo sóng & thổi giá bất động sản ảo

Sau 42 năm kể từ khi mở cửa đón chuyến bay quốc tế đầu tiên, đến nay, xung quanh Sân bay Nội Bài vẫn không có khu đô thị lớn nào được hình thành, mà chỉ là các cơ sở logistic phục vụ cảng hàng không, các khu công nghiệp và các khu dân cư nông thôn nhỏ lẻ.

(Ảnh vệ tinh - goole map)

III/ Tại sao hiếm có đô thị dân cư sầm uất liền kề sân bay?

Ngoại trừ những yếu tố lịch sử để lại như Sân bay Tân Sơn Nhất của Tp.HCM, trên thế giới hiện đại ngày nay chúng ta rất hiếm thấy có khu đô thị lớn nào được mọc lên bên cạnh sân bay mới. Có thể có mấy lý do chính sau:

Ô nhiễm tiếng ồn của động cơ máy bay lên xuống, tiếng ồn và ô nhiễm giao thông của các cao tốc nối với sân bay và các cơ sở dịch vụ & công nghiệp hậu cần gắn với sân bay.
Mọi người luôn mong muốn cư trú gần nơi làm việc, các tiện ích vui chơi giải trí, ẩm thực, trường học, bệnh viện, mua sắm, .v.v...và giao thông kết nối thuận tiện. Rất khó để hình thành hoàn chỉnh các tiện ích này đồng bộ.
Tại sao phải sống gần sân bay? 1 năm bình quân 1 người dân bình thường sẽ bay mấy lần? Giữa lựa chọn nhà gần sân bay hay gần trạm metro để đi lại mỗi ngày cho tiện thì người dân sẽ ưu tiên chọn chỗ nào?

(Quy hoạch phát triển Đô thị LT 2020-2030)

Vùng 1: là các khu chức năng hỗ trợ gồm: các kho trung chuyển, khu logistics, khu công nghiệp, khu hỗ trợ cảng hàng không. Khu chức năng này được bố trí với khoảng cách từ 5-7km quanh khu vực cảng hàng không.
Vùng 2: là các khu dân cư hiện hữu, khu tái định cư, khu đô thị thông minh, thành phố sân bay. Vùng này được quy hoạch dự kiến khoảng 15.000 ha, tổ chức liên kết 3-4 đô thị tạo thành chùm đô thị ở đây.
Vùng 3: là các khu chức năng dịch vụ – thương mại quy mô lớn như: khu thương mại tự do, khu vui chơi giải trí, dịch vụ hỗ trợ hàng không. Quy mô của các khu này cần khoảng 5 ngàn ha được bố trí tại các cửa ngõ giao thông vào sân bay.
Vùng 4: gồm các khu du lịch, dịch vụ, thể thao với quy mô diện tích khoảng 2 ngàn ha. Các khu này được bố trí cách cảng hàng không khoảng 10km.
Vùng 5: – được xem như vùng đệm cảng hàng không gồm: mảng xanh dự trữ phát triển; khu cách ly, các khu phát triển nông – lâm nghiệp và an ninh quốc phòng.

Quy hoạch và tầm nhìn rất tham vọng!

Các lưu ý pháp lý mua nhà đất an toàn tại Việt Nam

IV/ Có thực sự Sân bay LT sẽ được triển khai?

Đại dịch Covid-19 đã và sẽ gây khó khăn nặng nề lên nền kinh tế và làm sụt giảm nghiêm trọng nguồn thu ngân sách. Việt Nam có nền kinh tế mở dựa vào xuất khẩu nhiều, tuy nhiên các thị trường khách hàng chính đang khó khăn lớn như Mỹ, EU, Nhật, Hàn Quốc, Trung Quốc, ... Dự báo là sẽ có nhiều điều chỉnh về ưu tiên nguồn vốn hạn hẹp trong tình hình hiện nay cho nhiều dự án hay khoản chi cấp bách hơn dự án Sân bay LT và sẽ dẫn đến khả năng là trễ tiến độ hoặc thây đổi phương án.

Mặc dù gần đây Thủ tướng Chính phủ thúc đẩy giải ngân 23.000 tỷ đồng (khoảng 1 tỷ USD) cho việc đền bù giải phóng mặt bằng nhưng tiến độ vẫn chậm. Với tổng vốn đầu tư dự kiến là 16 tỷ USD thì rất lớn. Riêng về cải tạo hay xây dựng cảng hàng không thì ngoài Sân bay LT còn có 21 sân bay khác cũng đang có nhu cầu nâng cấp và xây mới sân bay Nà Sản với vốn lên đến hơn 3 tỷ USD (theo AVC - Tổng Công ty Hàng Không Việt Nam). Dự kiến phần lớn số vốn 16 tỷ USD xây dựng Sân bay LT là nguồn vốn vay. Vậy sẽ vay từ đâu? Khi nào?

Dự án metro đầu tiên ở Tp.HCM và Hà Nội sau bao nhiêu năm trễ hẹn nay vẫn còn gặp khó khăn, bên cạnh các dự án tuyến cao tốc Bắc - Nam cũng như các dự án cầu đường quan trọng khác như các tuyến đường vành đai của Tp.HCM, .v.v....Chắc chắn là Chính phủ, Quốc hội cũng rất đau đầu trong việc thu chi ngân sách và đáp ứng vốn cho nhiều công trình, dự án cùng lúc trong bối cảnh khó khăn hiện nay. Nguồn vốn vay nước ngoài cũng sẽ khó hơn do các nước cũng đang gặp khó. Cao tốc Saigon - Long Thành hiện nay cũng đang quá tải.

Bộ Chính Trị cũng vừa ra chỉ thị chưa triển khai điều chỉnh mức lương cơ sở từ 1.7.2020; kéo dài thời kỳ ổn định ngân sách nhà nước giai đoạn 2017 - 2020 sang năm 2021.

Trên đây là những phân tích để cho các nhà đầu tư có thêm một góc nhìn trong việc xem xét đưa ra quyết định đầu tư vào các bất động sản ăn theo Sân bay LT.

(Lưu ý: bài viết chỉ đưa ra 1 góc nhìn, không mang mục đích tư vấn)

LÚC NÀO NÊN MUA VÀO?

Thành Đồng

--------------------

Nếu các bạn thấy bài viết có ích, hãy ủng hộ chúng tôi bằng cách SHARE và ấn nút LIKE trang FB Fanpage ở bên dưới để chúng tôi tiếp tục cập nhật nhiều tin bài có ý nghĩa cho các bạn!

--------------------