CẢNH GIÁC SẬP BẪY “CHIM MỒI” KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Sáng ngày 29/09, đài truyền hình HTV có buổi phỏng vấn với ông Thân Thanh Vũ - Sáng lập viên kiêm p. chủ tịch tt Hội Bất Động Sản Du Lịch Việt Nam (VnTPA) về vấn đề huy động vốn đầu tư bất động sản tại thị trường Việt Nam với lời hứa lãi cao và cẩn thận với những hình thức “chim mồi”.
Ông Thân Thanh Vũ - Sáng lập viên kiêm chủ tịch Hội Bất Động Sản Du Lịch Việt Nam (VnTPA)
- Thưa anh Vũ, các Sellers lĩnh vực bất động sản thực hiện hình thức kêu gọi vốn, góp vốn với lãi suất hứa hẹn lên tới 40% / năm thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh, gần giống với hình thức huy động vốn của ngân hàng. Liệu những công ty bất động sản này có đủ khả năng trả lãi không? Điều gì là bất thường ở đây?
Nói thật là mình rất là ngạc nhiên khi có công ty huy động vốn tới 40%, trong thời buổi hiện nay đặc biệt trong lĩnh vực BĐS nữa, ngành này rất thê thảm, nói chung là từ bên BĐS du lịch, nhà ở, văn phòng đều thảm bại hết. Ở ngoài đường biết bao nhiêu căn hộ, căn nhà không cho thuê được bởi vì nguồn thu không có, người mua nhà để đầu tư họ còn không có tiền trả tiền hàng tháng thuê hợp đồng. Bây giờ họ bán lỗ rất nhiều, việc mà nhiều doanh nghiệp rao hàng mà không bán được vì người đầu tư với người mua nhà họ không còn tiền để mà mua nữa. Vậy thì bây giờ lấy gì để trả lãi 40%, mình nghĩ nếu mà lãi 40% tại sao lại phải chia, trừ khi việc này có mờ ám. Thứ nhất là, họ kẹt tiền quá và họ huy động hoặc vay ngân hàng không được.
Ví dụ, họ huy động 10%, 12%, 14% nghe đâu có thể tới 20%, hiện nay nhà đầu tư đang gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng và nhận được 6%, nghe đâu giờ còn giảm xuống nữa. Họ lấy lãi suất để mồi lòng tham người ta, có thể theo mình biết thông qua các hợp đồng như hợp tác kinh doanh mà hợp đồng này phải dựa trên dự án, mà dự án này có thật hay không, có đủ giấy phép triển khai chưa. Trước đây, mình thấy có rất nhiều công ty bất động sản họ tạo ra cơ hội hợp đồng hợp tác kinh doanh góp vốn vào đó sẽ được hứa trả lại nhiêu đây và ưu đãi để mua nhà giá tốt cho một dự án. Họ lấy dự án đó để “chim mồi” và chứng minh cho nhà đầu tư thấy họ có tài sản nhưng mà thử kiểm tra dự án đó coi họ đủ pháp lý để triển khai chưa, nếu nó đủ pháp lý triển khai thì họ đã triển khai rồi, họ đã làm rồi, thực sự họ chưa triển khai được vì bị kẹt, dính một tí đất công hoặc chưa xong đền bù giải phóng mặt bằng hoặc nó chưa xong các thủ tục đất đai hoặc quy hoạch. Họ bị kẹt ở đó nhưng nhà đầu tư đâu có đủ kinh nghiệm hoặc kiến thức để đi kiểm tra dự án đó tới đâu.
Bởi vì quy trình rất phức tạp, những chuyên gia kinh khủng lắm họ mới biết được là như thế nào mới đủ pháp lý để triển khai, thì nhà đầu tư họ chỉ nhìn thấy tên tuổi công ty đó, họ nhìn thấy miếng đất được rào lại và dựng cái bảng lên, có nhiều công ty họ cũng làm vậy luôn để nhìn cho nó thật để triển khai. Tới bây giờ mình nghe tới 40% thật sự là kinh khủng, đó là dấu hiệu rủi ro rất cao, cực kì rủi ro cao, làm gì để trả lãi lại trong giai đoạn này, họ làm vậy để đảo nợ để duy trì vòng tiền, sau đó lấy gì để bù lại thì không biết, sau đó dự án có hoạt động hay không thì không biết luôn.
Ngành BĐS hồi xưa thì có siêu lợi nhuận ở chỗ đi lấy đất công giá cả rất được, bây giờ lấy đất công rất khó, để lấy được đất công thì phải qua đấu thầu đấu giá, giá thị trường rất cao và giá xây dựng cạnh tranh (để xây được căn hộ hoặc sản phẩm thì giá xây dựng phải ở tầm đó) trừ khi họ là công ty rất chuyên nghiệp thì sẽ giảm được chi phí và cuối cùng lợi nhuận cao hơn bình quân thị trường một chút và nó không còn là siêu lợi nhuận như xưa nữa. Nếu mà dự án nào triển khai chậm thì có khi lợi nhuận lãi suất không còn nữa, nếu dự án nào triển khai nhanh xây móng xong có thể bán được thì mức bình quân của thị trường hiện nay (IRR), tỷ suất hoàn vốn cỡ khoảng 24-30%, mà đó là chưa trừ đi chi phí bán hàng và nhiều chi phí khác, làm gì có lãi tới 40% mà trả. Mình nghĩ phải thật sự cẩn thận với việc huy động vốn như vậy.
Ông Thân Thanh Vũ - Sáng lập viên kiêm p.chủ tịch tt Hội Bất Động Sản Du Lịch Việt Nam (VnTPA)
- Thực ra nhiều nhà đầu tư biết rủi ro của nó rất cao, chưa đủ tính pháp lý nhưng họ vẫn tham gia vào, liệu đây có phải kiểu tham gia vào rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng lớn, có nhiều người suy nghĩ liệu đây có phải kiểu đầu tư bền vững hay không?
Họ lao vào có thể là do lôi kéo, thứ nhất do lòng tham, thật ra công ty BĐS có những kỹ thuật, “chim mồi” rất hay, ví dụ như thông qua môi giới hay nhân viên của họ, “chim mồi” đó bủa lưới nhà đầu tư, chẳng hạn họ đưa ra dẫn chứng có nhà đầu tư A hay B đã tham gia và được trả lãi đàng hoàng như vậy. Họ luôn luôn có “chim mồi” như vậy để đưa ra ví dụ cụ thể cho nhà đầu tư mới để lôi kéo thì nhà đầu tư mới họ bị trong vòng thông tin từ bên phía doanh nghiệp BĐS đến truyền thông được tài trợ bởi doanh nghiệp BĐS đó và từ mạng lưới môi giới.
Dường như nhà đầu tư cá nhân rất khó thoát trong chuyện này nên lời khuyên duy nhất là không có lãi suất nào mà tới 40% trong tình hình hiện nay, lãi suất nào cao hơn lãi suất ngân hàng là rủi ro, càng cao hơn càng siêu rủi ro, việc đó phải rất lưu ý. Chẳng hạn như, mua trái phiếu chính phủ Mỹ là an toàn nhất thế giới nhưng hiện nay gần như lãi suất 0%. Hiện nay mua căn nhà rồi cho thuê thu lãi 1 năm trừ chi phí chỉ được 3-4%. Làm gì có lãi suất kinh khủng như vậy? Lời khuyên của mình là đừng để bị dụ và đừng để lòng tham mình lôi kéo.
Hãy kiểm tra kĩ chỗ nào “chim mồi” bao gồm môi giới thông tin hay những ví dụ về các nhà đầu tư trước đó đã làm rồi, cuối cùng là “chim mồi” lấy dự án đem ra để mồi. Thứ nhất, kiểm tra và yêu cầu chủ dự án cho tôi xem toàn bộ pháp lý dự án đó, để một dự án bất động sản triển khai được phải đầy đủ pháp lý về đất đai (đất phải “sạch”) và nằm trong quy hoạch, thuận chủ trương đầu tư cũng như không vướng tranh chấp, thanh tra về đất công. Thứ hai, phải có giấy phép xây dựng và những yêu cầu đảm bảo luật BĐS. Nếu cảm thấy không yên tâm thì không nên tham gia, vì không biết sau đó chủ dự án lấy gì trả mình. Bây giờ tinh vi tới mức độ hứa lãi tới 40% và thay vì huy động 1-2 tỷ, họ chia nhỏ ra 100 triệu-200 triệu. Chia nhỏ thế này thì nhiều nhà đầu tư cá nhân suy nghĩ: bỏ ra ít mà lấy lãi 40%, lỡ mà có rủi ro cũng chả ảnh hưởng gì hết, thê là sập hầm.
Mọi người hãy cố gắng cẩn thận và kiểm tra thật kỹ dự án trước khi đầu tư.
Xin cảm ơn ông về buổi phỏng vấn này.
THÙY TRANG
Tin bài muốn chia sẻ xin gửi về: support@vinaforum.org
--------------------
Nếu các bạn thấy bài viết có ích, hãy ủng hộ chúng tôi bằng cách SHARE và ấn nút LIKE trang FB Fanpage ở bên dưới để chúng tôi tiếp tục cập nhật nhiều tin bài có ý nghĩa cho các bạn!
--------------------
