- 2 thg 10, 2020
- 6 phút đọc

CẢNH GIÁC SẬP BẪY “CHIM MỒI” KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Sáng ngày 29/09, đài truyền hình HTV có buổi phỏng vấn với ông Thân Thanh Vũ - Sáng lập viên kiêm p. chủ tịch tt Hội Bất Động Sản Du Lịch Việt Nam (VnTPA) về vấn đề huy động vốn đầu tư bất động sản tại thị trường Việt Nam với lời hứa lãi cao và cẩn thận với những hình thức “chim mồi”.

Ông Thân Thanh Vũ - Sáng lập viên kiêm chủ tịch Hội Bất Động Sản Du Lịch Việt Nam (VnTPA)

- Thưa anh Vũ, các Sellers lĩnh vực bất động sản thực hiện hình thức kêu gọi vốn, góp vốn với lãi suất hứa hẹn lên tới 40% / năm thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh, gần giống với hình thức huy động vốn của ngân hàng. Liệu những công ty bất động sản này có đủ khả năng trả lãi không? Điều gì là bất thường ở đây?

Nói thật là mình rất là ngạc nhiên khi có công ty huy động vốn tới 40%, trong thời buổi hiện nay đặc biệt trong lĩnh vực BĐS nữa, ngành này rất thê thảm, nói chung là từ bên BĐS du lịch, nhà ở, văn phòng đều thảm bại hết. Ở ngoài đường biết bao nhiêu căn hộ, căn nhà không cho thuê được bởi vì nguồn thu không có, người mua nhà để đầu tư họ còn không có tiền trả tiền hàng tháng thuê hợp đồng. Bây giờ họ bán lỗ rất nhiều, việc mà nhiều doanh nghiệp rao hàng mà không bán được vì người đầu tư với người mua nhà họ không còn tiền để mà mua nữa. Vậy thì bây giờ lấy gì để trả lãi 40%, mình nghĩ nếu mà lãi 40% tại sao lại phải chia, trừ khi việc này có mờ ám. Thứ nhất là, họ kẹt tiền quá và họ huy động hoặc vay ngân hàng không được.

Ví dụ, họ huy động 10%, 12%, 14% nghe đâu có thể tới 20%, hiện nay nhà đầu tư đang gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng và nhận được 6%, nghe đâu giờ còn giảm xuống nữa. Họ lấy lãi suất để mồi lòng tham người ta, có thể theo mình biết thông qua các hợp đồng như hợp tác kinh doanh mà hợp đồng này phải dựa trên dự án, mà dự án này có thật hay không, có đủ giấy phép triển khai chưa. Trước đây, mình thấy có rất nhiều công ty bất động sản họ tạo ra cơ hội hợp đồng hợp tác kinh doanh góp vốn vào đó sẽ được hứa trả lại nhiêu đây và ưu đãi để mua nhà giá tốt cho một dự án. Họ lấy dự án đó để “chim mồi” và chứng minh cho nhà đầu tư thấy họ có tài sản nhưng mà thử kiểm tra dự án đó coi họ đủ pháp lý để triển khai chưa, nếu nó đủ pháp lý triển khai thì họ đã triển khai rồi, họ đã làm rồi, thực sự họ chưa triển khai được vì bị kẹt, dính một tí đất công hoặc chưa xong đền bù giải phóng mặt bằng hoặc nó chưa xong các thủ tục đất đai hoặc quy hoạch. Họ bị kẹt ở đó nhưng nhà đầu tư đâu có đủ kinh nghiệm hoặc kiến thức để đi kiểm tra dự án đó tới đâu.

Bởi vì quy trình rất phức tạp, những chuyên gia kinh khủng lắm họ mới biết được là như thế nào mới đủ pháp lý để triển khai, thì nhà đầu tư họ chỉ nhìn thấy tên tuổi công ty đó, họ nhìn thấy miếng đất được rào lại và dựng cái bảng lên, có nhiều công ty họ cũng làm vậy luôn để nhìn cho nó thật để triển khai. Tới bây giờ mình nghe tới 40% thật sự là kinh khủng, đó là dấu hiệu rủi ro rất cao, cực kì rủi ro cao, làm gì để trả lãi lại trong giai đoạn này, họ làm vậy để đảo nợ để duy trì vòng tiền, sau đó lấy gì để bù lại thì không biết, sau đó dự án có hoạt động hay không thì không biết luôn.

Ngành BĐS hồi xưa thì có siêu lợi nhuận ở chỗ đi lấy đất công giá cả rất được, bây giờ lấy đất công rất khó, để lấy được đất công thì phải qua đấu thầu đấu giá, giá thị trường rất cao và giá xây dựng cạnh tranh (để xây được căn hộ hoặc sản phẩm thì giá xây dựng phải ở tầm đó) trừ khi họ là công ty rất chuyên nghiệp thì sẽ giảm được chi phí và cuối cùng lợi nhuận cao hơn bình quân thị trường một chút và nó không còn là siêu lợi nhuận như xưa nữa. Nếu mà dự án nào triển khai chậm thì có khi lợi nhuận lãi suất không còn nữa, nếu dự án nào triển khai nhanh xây móng xong có thể bán được thì mức bình quân của thị trường hiện nay (IRR), tỷ suất hoàn vốn cỡ khoảng 24-30%, mà đó là chưa trừ đi chi phí bán hàng và nhiều chi phí khác, làm gì có lãi tới 40% mà trả. Mình nghĩ phải thật sự cẩn thận với việc huy động vốn như vậy.